エジプトの不動産購入ガイド：税金、価格、購入手順など

エジプト不動産は外国人でも購入できるのか、投資価値があるのか、疑問に思う方も多いのではないでしょうか。事前にエジプトの不動産事業を知っておくと、日本と異なるルールがあっても安心です。

この記事では、エジプトで不動産を購入する際の買い方や大体の価格、購入するメリット・デメリットなども解説します。

また、この記事では高額送金に便利なサービスWise（ワイズ）についてもご紹介しています。エジプト不動産の購入を検討している方でお得な送金方法などを探している場合は、ぜひ参考にしてみてください。

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目次 🔖
エジプトについて なぜエジプト不動産が注目を集めているの？ エジプトで外国人が不動産を購入できる条件・規制とは？ エジプト不動産購入の流れ エジプト不動産購入にかかる費用・税金・維持費 エジプト不動産購入の際に気をつけたいポイント お得な手数料と実際のレートでエジプトに送金：Wise（ワイズ）

※本記事の情報は2025年7月22日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

エジプトについて

エジプトはアフリカ大陸の北東部に位置しており、ピラミッドやナイル川、砂漠など、古代文明の中心地、そして観光地としても人気のエリアです。

人口は1億人を超えており、生産年齢人口（15歳から65歳）は63%を占めています¹。国土は約100万平方キロメートルもありますが、95%以上が砂漠で覆われていると言われており、日本の約13%の面積に日本と同程度の人口が集中しており、人口密度の高い地域です。

また2025年6月の最低気温は約24度なのに対し、最大気温は約40度と16度も差があるほど1日の寒暖差が激しいエリアでもあります²。

エジプトの詳細³：

国名	エジプト・アラブ共和国（Arab Republic of Egypt）
面積	約100万平方キロメートル（日本の約2.7倍）
人口	約1.1億人（2023年時点）
首都	カイロ
民族	主にアラブ人
言語	アラビア語、都市部では英語も話す
政策	共和制
宗教	イスラム教、キリスト教（コプト派）
通貨	エジプト・ポンド（EGP）

（2025年7月22日時点の情報）

なぜエジプト不動産が注目を集めているの？

エジプトの不動産価格は成長傾向にあり、エジプトポンドも安くなっていることから購入しやすくなっています。そのため多くの外国人投資者から注目を集めているエリアです。

1. 急成長するエジプト不動産価格

エジプトの不動産価格指標は、年々上昇しており、2024年と比べて1年で30.4%上昇し、これは2023年-2024年の24.4%よりも高いです⁴。

また人口増加に伴った新首都、ニューキャピタルの開発が2015年から始まりましたが、面積を2倍に拡大するため、数十億ドルが投じられています（2024年時点）⁵。またSiemens Mobility社の高速列車も2024年9月には導入⁶。それらの影響もあり、沿岸エリアや新しい都市の価格成長は高く伸びるとされています。

都市・エリア別の成長⁷：

都市・エリア名	価格トレンド・成長予想（2025年）
カイロ	安定してきている。+10-30%の成長。
アレクサンドリア	適度な上昇と成長
沿岸エリア	高い需要あり。高成長。
新しい都市	急速な上昇。高成長。

（2025年7月22日時点の情報）

2. 利回りが高い傾向にある

メリット1で挙げたエリアは賃貸に出すと、年間6~7%ほどの利回りが期待できます。また銀行の金利も高く、たとえばエジプト国法銀行は口座を保有して7日間で10.5%、最大で13%の利回りを獲得できます。

購入した不動産を賃貸に出すことで、月間で最大20%の利回りを得られる可能性があります。

エジプト国法銀行の金利⁸：

口座保有機関	金利
7日から14日間	10.5%
15日間から1ヶ月未満	10.5%
1ヶ月から2ヶ月未満	12%
2ヶ月から3ヶ月未満	12%
3ヶ月から6ヶ月未満	12.5%
6ヶ月から1年未満	12.5%
1年から2年未満	13%
2年から3年未満	13%
3年から4年未満	12.5%
4年から5年未満	12.5%
5年未満から6年	12.25%
6年から7年未満	12.25%
7年以上	12.25%

（2025年7月22日時点の情報）

3. エジプトポンドが安くなっている

2020年7月15日には1エジプトポンドで約6.72円だった為替が、5年間落ち続け、2025年7月には約2.97円と半額になるほど安くなっています。

ただしエジプトポンドの安さとは裏腹に、不動産の価値は上昇傾向にあります。ニューカイロの不動産販売価格は年々95%上昇しており、賃貸価格も43%上昇しているなど、エジプト不動産が人気です⁹。

為替や不動産価値を確認しつつ、早めに購入したほうがよいでしょう。

エジプトで外国人が不動産を購入できる条件・規制とは？

外国人は以下の条件を守れば、エジプト在住やエジプトの人でなくても同じように購入できます。

エジプトで不動産を購入する際の条件・規制¹⁰：

• 住居もしくは事業を目的とした不動産であること
• 最大2軒までの購入であること
• 政府が決める最低投資額を満たしていること

エジプト不動産購入の流れ

エジプトで不動産を購入する方法は、次の流れのとおりです。

手順1：エージェント・仲介業者を探す

まずは購入する不動産を見るために複数のエージェントや仲介業者に問い合わせます。

日本とは異なる法律や地理にどのように購入すればいいのか戸惑うことでしょう。アラビア語と英語が話せ、既にエジプトの不動産市場や法律に関する経験があるエージェントや弁護士を選ぶのが適切です。

手順2：不動産を選ぶ

首都カイロ、特にニューカイロ周辺の物件は人口密度が高く、不動産価値も上がりやすいでしょう。

オンラインやエージェントから直接聞くなどして、家を探します。気に入った不動産があれば、なるべく早く見学してください。

手順3：売買契約をする

理想の不動産が見つかったら、弁護士に交渉をお願いしましょう。お互いに同意したのち、弁護士が契約内容を確認のうえ、正式に売買契約が成立します。

手順4：政府から認可を受ける

エジプトでは購入する際に閣僚評議会の確認が入ります。これは制限区域内や政府にとって戦略的に重要な場所ではないことを確認するためのものです。

手順5：決済を完了する

最後にお支払いを済ませれば完了です。日本円をエジプトポンドに換金する場合は、手数料を抑えられる送金方法を利用するのがおすすめです。

また日本国内では海外不動産向けのローンが組める銀行もあるので、ぜひご検討ください。

海外不動産のローンに対応している銀行（一部）：

• 東京スター銀行
• オリックス銀行

エジプト不動産購入にかかる費用・税金・維持費

エジプトの不動産を購入するとき、運用するとき、そして売却するときにそれぞれかかる費用があります。各費用・税金・維持費は次のとおりです¹¹。

購入時：

税金名	内容
物件価格	購入した家の価格であり、建設前に購入するのが一般的
登記費用	不動産価値の1-3%（譲渡時）
印紙税	不動産価値の0.5%（変動あり）
不動産のVAT	14%（新しい不動産の購入時）

（2025年7月22日時点の情報）

ニューカイロで2部屋のアパートの場合、物件によっておおよそ30万〜1.1億エジプトポンドほどで購入できます（2025年7月22日時点）¹²。

運用時：

税金名	内容
不動産税（維持費・居住用住戸）	年間賃料から30%
不動産税	維持費から10%
所得税¹³	賃貸で得ている収入の50%が課税対象
地方自治体関連費	公共料金、管理費、サービス費用など
家具・家電費	任意で家具・家電をつけて賃貸に出す場合（家具・家電をつけたほうが高い家賃で貸せる）

（2025年7月22日時点の情報）

売却時：

税金名	内容
譲渡税	売却価格の2.5%（2回目の売却時のみ）
印紙税	不動産価値の0.5%（変動あり）

（2025年7月22日時点の情報）

所得税は課税対象となった金額に対して、次の税率を支払う必要があります¹⁴：

所得税（エジプトポンド）	税率
1から40,000	0%
40,000から55,000	10.0%
55,000から70,000	15.0%
70,000から200,000	20.0%
200,000から400,000	22.5%
400,000から1,200,000	25.0%
1,200,000以上	27.5%

（2025年7月22日時点の情報）

エジプト不動産購入の際に気をつけたいポイント

エジプトの不動産を購入する際に、情勢や法律など、気をつけたいポイントがいくつかあります。

1. 建設が中断するリスク

ディベロッパーはプレビルド（建設前）に不動産を販売し、集まったお金で建設費を賄います。そのため、資金不足で建設ができなくなった場合、ディベロッパーが倒産し、お金が戻ってこないリスクがあります。

そんなリスクが起きないためにも、事業歴が長く、政府関連などの信頼できる建物を多く建設したことがある現地ディベロッパーを選んでください。

2. 税制変更が頻繁に行われる

外国からの不動産投資が増えていくにつれ、税制も変わっています。

実際に2023年6月には税制改革が行われ、3年以上のローンには新たに税金が課される

ようになり、2025年6月には不動産にかかっていた税率5%を廃止する代わりにVATの支払いが義務づけられました¹⁵ ¹⁶。

他にも数々の税制変更があるため、購入を決めてから想定と異なる税金を支払うリスクはあります。予算額は少し多めに見積もったほうがよさそうです。

3. 治安リスク

エジプトは地理的にイスラエルやシリア、スーダンなど、戦争や紛争が多い地域に囲まれています。またエジプトも2025年7月時点ではテロリスト掃討作戦を行っており、滞在されている地域も影響を受ける可能性があります¹⁷。

今後の治安が不透明なのもあり、情勢次第では不動産の価値が下がる、もしくは買い手がつかなくなる可能性もあるでしょう。エジプトや周辺地域のニュースに目を通し、不動産の価値を見極めることが重要です。

お得な手数料と実際のレートでエジプトに送金：Wise（ワイズ）

エジプトで不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。

しかし、エジプトへの送金で一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

そんなときにおすすめなのがWise（ワイズです。

Wiseなら、銀行が上乗せしがちな為替手数料をカットし、本物の為替レート（ミッドマーケットレート）で送金できます。

手数料は明確で、手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,600万人以上に利用されている、信頼のあるサービスです。

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• 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
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• 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
• 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途、追加書類をお願いすることがあります）。
• 日本国内の資金移動業者として登録・認可：Wiseは第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
• 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。

エジプトでの不動産購入にWiseが便利な理由

• 💰大きな金額でも手数料が安い
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まとめ

エジプトの不動産は人口増加や経済の拡大などに伴い、今後も価値が上がっていくでしょう。治安や経済など、ニュースには気を配りながら、購入する不動産や頼むエージェント、弁護士などを調べてみてください。

国内からエジプトへ安価に送金したい際は、ぜひWise（ワイズ）をご活用ください。

エジプト不動産の購入よくある質問

エジプト不動産は外国人でも購入できますか？

はい、エジプト人と同様に、在住していなくても購入できます。ただし、住居もしくは事業を目的とした不動産であること、そして政府が決める最低投資額を満たしていることが条件です。

外国人が購入できるエジプト不動産の数に制限はありますか？

はい、外国人は最大2軒まで不動産を購入できます。

エジプト不動産の購入を検討する際の注意点について教えてください。

エジプトは治安や情勢が不安定な国です。そのため今後の状況次第で不動産価値が変動することは大いにありえます。日々、エジプトや周辺地域のニュースや法律、情勢などを理解することが大切です。

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※本記事の情報は2025年7月22日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

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ソース

1. UNFPA World Population Dashboard - Egypt
2. 気象庁 気象庁｜地点別データ・グラフ（世界の天候データツール（ClimatView 月統計））
3. 外務省 エジプト基礎データ｜外務省
4. Global Property Guide Egypt Residential Property Market Analysis 2025
5. Reuters Egypt plans expansion of new capital as first residents trickle in
6. SIEMENS Siemens Mobility presents first Velaro high-speed train for Egypt at InnoTrans, Berlin
7. SANDSOFWEALTH Egypt Property Market Outlook 2025-2026 - Sands of Wealth
8. NATIONAL BANK OF EGYPT Time Deposits interest rate paid at maturity
9. DAILY NEWS EGYPT Foreign investment fuels growth in Egypt’s real estate sector: JLL
10. SANDSOFWELATH Buying property in Egypt as a foreigner: a full guide
11. SANDSOFWEALTH The full list of property taxes in Egypt (June 2025)
12. Property Finder Properties for sale in New Cairo City
13. Pwc Egypt - Individual - Income determination - PwC Tax Summaries
14. Pwc Egypt - Individual - Taxes on personal income
15. Pwc Egypt: Law No. 30 of 2023 issued by the Egyptian Government amending some provisions of the Income Tax Law promulgated by Law No. 91 of 2005
16. DAILY NEWS EGYPT ETA announces targeted amendments to Value-added Tax Law - Dailynewsegypt
17. 外務省 海外安全ホームページ エジプトの危険情報【一部地域の危険レベル引き下げ】- 外務省 海外安全ホームページ