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墨西哥买房攻略：一文看清墨西哥房价、税费、法律程序及注意事项

Hoi Yi Leung

08.08.25

8分钟阅读

对于正在全球范围内寻找下一个投资热点的中国投资者而言，墨西哥正迅速崛起为一个不容忽视的黄金选择。这片拉丁美洲的第二大经济体，不仅拥有迷人的阳光海岸和丰富的文化底蕴，更以其蓬勃发展的房地产市场，为投资者提供了诱人的租金回报、稳健的资本增值，以及理想的退休或度假第二居所。告别欧美成熟市场的高门槛与复杂税制，墨西哥亲民的房价和简化的购房流程，正为外国买家敞开大门。本篇文章将作为您的专属指南，从法律限制、购房流程、持有成本到税务安排，全面解析外国人在墨西哥置业的每一个关键环节，助您自信地把握这片新兴市场的无限潜力。

目录
外国人可以在墨西哥买房吗？墨西哥房价外国人如何在墨西哥找房？墨西哥买房网和墨西哥买房平台墨西哥买房流程和法律程序墨西哥房屋买卖相关费用和税项墨西哥买房贷款墨西哥买房注意事项

外国人可以在墨西哥买房吗？

外国人可以合法地在墨西哥购买房产，无需拥有墨西哥国籍或永久居留身份。外国人在限制区以外购买房产时，可以完全以个人名义直接拥有产权。唯一的法律要求是签署一份“外国人协议”（Calvo Clause）¹，承诺不向其本国政府寻求外交保护，并遵守墨西哥法律。购房后，外国人享有与墨西哥国民相同的产权，包括自由出售、出租、赠与或继承该房产的权利。

若外国人希望在限制区（即距离国际边境超过50公里，或距离海岸线超过100公里的地区）购买房产，则无法直接拥有产权，而是需要透过设立银行信托（Fideicomiso）并同样需要取得“外国人协议”。购房人（即外国投资者）拥有完全的使用、出租、改建及转售权利。

整体而言，只要依法设立信托或公司结构，并取得必要许可，外国人完全可以合法地在墨西哥拥有房产，无论是自住、度假或投资用途。

墨西哥房价

墨西哥房地产市场在2025年整体保持稳健增长，但不同区域和房产类型的表现有所差异。以下为墨西哥各类房屋价格走势参考²：

房产类型	平均价格（2025年6月）
公寓（Apartments）	每平方英尺 MXN 5,524
独栋住宅（Houses）	每平方英尺 MXN 2,395

2024年至2025年期间，公寓和独栋住宅价格稳步上涨，而部分地区的价格波动较大。以下为主要地区的价格变动概览²：

城市	公寓价格（MXN）	价格变化（YoY）	独栋住宅价格（MXN）	价格变化（YoY）
墨西哥城（Mexico City）	5,786	+13%	3,779	+4%
昆塔纳罗奥州（Quintana Roo）	6,214	+10%	3,617	+15%
新莱昂州（Nuevo León）	6,416	+15%	2,423	+11%
哈利斯科州（Jalisco）	5,830	+15%	2,633	+5%
南下加利福尼亚州（Baja California Sur）	6,872	+8%	5,946	+16%

外国人如何在墨西哥找房？

当外国人在墨西哥寻找合适房产时，有多种渠道与房产类型可供选择。无论是度假住宅、自住型物业，还是长期投资资产，了解不同物业类型与寻房方式对于做出明智选择至关重要。

墨西哥的常见房产类型包括：

公寓（Apartments）：多位于城市与观光区，设施完善、易于管理，适合投资与短期出租。
独栋住宅（Houses/Villas）：常见于郊区，拥有较大室内外空间，适合家庭居住或长期置业。
海滨物业（Beachfront Properties）：通常位于旅游热点，极具吸引力，但需特别注意地点是否属于“限制区”。
地皮（Land）：供未来建屋或开发用途，但购买前须核实土地用途与建筑限制。

墨西哥买房网和墨西哥买房平台

外国购房者首先可通过房地产中介的业务平台进行筛选和初步接洽。这些平台通常展示完整项目资料、户型、价格区间与社区设施信息，可辅助外籍买家评估房源是否符合生活需求与预算。以下是普遍受到国际投资者欢迎的平台：

Inmuebles24：作为墨西哥访问量极高的房产平台之一，覆盖全境住宅与度假地产项目，支持多条件筛选与英文界面。
Realtor.com：平台提供专为墨西哥房产市场设立的页面，方便外国买家浏览当地房源与市场资讯，适合寻找投资型公寓与度假物业的国际买家，支持多语种与直接联系中介功能。
MexLife：广泛收录当地私人与中介房源，适合寻找非开发商项目或独立房主自主挂牌的房产，也有相对较多英文介面支持。

建议外籍购房者挑选具有处理信托经验的中介或法律团队合作，确保后续交易合法合规并减少法律纠纷风险。值得注意的是，房产经纪人有两种类型：卖方经纪人和买方经纪人。卖方经纪人主要为房地产卖家服务，旨在出售其投资组合中的房产。而买方经纪人则能为您提供整个市场的管道，提供更广泛的选择，帮助您找到符合您需求的理想房屋或公寓。

墨西哥买房流程和法律程序

外国人在墨西哥购房前，了解其独特的法律机制与购屋流程非常重要，特别是在限制区内购置房产。为保障买家权益，墨西哥设有信托制度（Fideicomiso）与相关法律程序，使外国人能够合法持有不动产。以下为主要步骤与法律要点³：

搜寻理想的房产：买家可以在线上寻找理想的房屋或公寓，或与一位了解您需求和预算且经验丰富的房地产经纪人合作。
做出投资选择：找到您梦想中的房产后，就该向卖家提出报价了。
支付订金：买家需要预订房产并保障您的权益，因此需要支付首付款，金额通常约为 5,000 美元。
签订合约：买家须仔细阅读销售合约中列出的条款和条件。
申请您的 Fideicomiso 信托或取得您的 SRE 许可证：若您所购买的房产在限制区，您需要选择一家经批准的墨西哥信托银行开设您的信托，银行将担任托管人，而您将是受益人。若您所购买的房产在限制区，就需要获得外交部 (SRE) 的许可。
完成付款：确保您全额支付给卖家以成功完成交易。
签署契约：获得必要的许可后，请在公证人面前签署信托契约。这份重要文件将在公共财产登记处登记。
信托管理：让信托银行负责 Fideicomiso 的管理，确保在约定期限内遵守所有税务和法律义务。

墨西哥房屋买卖相关费用和税项

购屋除了房价本身，还需预留一笔不小的交易相关成本。外国人在墨西哥购买房产时，需支付一系列税项与结算费用。了解相关费用能协助买家更好地规划预算、避免购屋过程中出现意外开支。以下为主要税项与费用项目^{4 & 5}：

税项	费用
房地产购置税（ISAI）	按房产售价缴纳，通常约为售价的 2-4%，具体税率取决于您在墨西哥购买房产的州。无论房产是出售、转让、捐赠、设立信托、拆分还是合并，均需缴纳此税。
房产评估税	税务机关可能会在您购买房产后对其进行商业评估（审计）。如果评估价值超过您购买价格的10%，您将被要求就两者之间的差额缴纳20%的税款。
联邦公报登记费	购房时，买家需支付一定费用（根据交易价值而定），用于更新公共记录和签发合法的产权契据。费用会根据您在墨西哥哪个州购买而有所不同，您的预算应为销售价值的2-4%。
公证服务费用	买家需要向公证处支付处理与房产交易相关的法律事务的费用。公证费用基于交易价值，并因州而异。
公证费用	约为销售额的4%-7%。
银行设立和管理信托费用	约为1,000美元。

有关在银行设立和管理信托，过程涉及不少费用，例如银行每年会收取约 1,000 至 2,000 美元的服务费；若需取消信托，通常还需支付约 1,000 美元的取消费用。具体费用和开支将取决于所选房产的地点与类型。因此，在选址时，应将这些额外支出一并纳入预算考量。

墨西哥买房贷款

墨西哥为外籍买家提供房屋贷款的机构主要包括Moxi Mortgage、MortgageHub等。申请人通常需具备稳定收入和良好的信用记录，部分机构接受持有临时或永久居留身份的申请者。贷款利率和首付款比例因机构而异，但多数情况下，外籍买家需准备较高的首付比例。整体来看，只要符合基本财务和身份要求，外国投资者同样有机会通过这些渠道获得贷款，助力在墨西哥置业。

墨西哥买房注意事项

在墨西哥购房虽然有很多好处，但也需注意可能出现的潜在挑战。以下是一些需要考虑的关键方面：

公有土地 (Ejido land)：墨西哥很大一部分土地被归类为公有土地 (Ejido land)，即它们归共同所有。外国人不能直接购买公有土地，但可以通过签订长期租赁协议或信托契约 (Fideicomisos) 等方式解决。
法律复杂性：了解外国法律体系可能颇具挑战性，购房过程可能需要当地合格专业人士的协助，建议与精通墨西哥房地产法的房地产经纪人和律师合作。
避免诈骗：在墨西哥房地产市场，诈骗屡见不鲜。因此，在购房过程的每个阶段，进行彻底的调查至关重要。

综上所述，墨西哥房地产市场无疑为寻求多元化投资和理想生活方式的中国投资者，描绘了一幅充满希望的蓝图。从精准选址、理解当地法律框架、设立信托，到妥善处理税务与融资，每一步都至关重要，但并非遥不可及。本指南旨在为您提供清晰、实用的路线图，助您自信地驾驭墨西哥的置业之旅，确保您的投资安全且富有成效。

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资料来源：

MEXLAW：FAQ
Properstar：Mexico housing price
Plalla：Buy Property in Mexico as a Foreigner
Mexperience：Costs and Taxes
Dreambuilt：What taxes do foreigners pay in Mexico on the purchase of real estate?

资料检查日期：2025年8月5日

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