Køb hus i Kroatien - Din komplette guide

Kroatien er en del af EU, og som dansk statsborger er du omfattet af den fri bevægelighed, og dermed kan du frit vælge at flytte til Kroatien. Kroatien er i de senere år blevet en meget populær feriedestination, og det kan virkelig give grobund for drømmen om at skifte en dansk regnvejrssommer ud med et middelhavsklima.

I denne artikel ser vi nærmere på de praktiske forhold, der er forbundet med at købe hus i Kroatien, herunder prisniveauet, hvordan du får et lån til at købe hus i Kroatien samt hvordan købsprocessen foregår.

Vi introducerer også Wise, som er en moderne betalingstjeneste, der giver dig mulighed for sikkert at sende store beløb og hjælper dig med at spare penge, når du skal sende penge på tværs af landegrænserne. Du kan desuden få konto detaljer til euro, så du kan modtage og bruge penge som de lokale, og du kan åbne en gratis konto online.

Lær mere om Wise

Hvordan ser ejendomsmarkedet ud i Kroatien?

Der er flere udenlandske købere, der har fået øjnene op for Kroatiens appel. Priserne er ret stabile, og det forventes, at man kan opnå et afkast ved en langsigtet investering. Der er især en øget efterspørgsel i eftertragtede turistdestinationer som Dubrovnik, Split og Istria.¹

Kan danskere købe hus i Kroatien?

Ja, som dansk statsborger kan du købe et hus i Kroatien, fordi du er EU-borger og dermed har samme rettigheder til at købe og sælge fast ejendom som borgerne i Kroatien. Disse rettigheder gælder også for x ferieboliger og kontorejendomme og altså ikke kun ens primære bolig.²

Kan alle købe hus i Kroatien?

Hvis du ikke er EU-statsborger, så gælder der andre regler for køb af ejendom. Så skal du have tilladelse fra det kroatiske justitsministerium. Det kræver, at der er en gensidighedsaftale mellem Kroatien og det land, du er statsborger i, som tillader at du køber fast ejendom i Kroatien.³

Hvad kan man købe i Kroatien?

Der er ingen begrænsninger på hvilke typer ejendomme man kan købe. Man kan købe en primær bolig og flytte til Kroatien, eller man kan købe en feriebolig eller en investeringsejendom mhp. udlejning.⁴

Er det dyrt at købe hus i Kroatien?

Priserne varierer meget afhængig af boligens stand og beliggenhed. I Dubrovnik er kvadratmeterprisen på et hus i gennemsnit 6.403 € (ca. 47.760 kr.) og på en lejlighed 5.834 € (ca. 43.520 kr.). I Split koster et hus i gennemsnit 5.036 € per kvadratmeter (ca. 37.570 kr.), mens en lejlighed koster 4.695 € per kvadratmeter (ca. 35.025 kr.).⁵

De billigste boliger finder man i renæssancebyen Karlovac, hvor et hus koster 691 € per kvadratmeter og en lejlighed 1.745 € per kvadratmeter.⁶

Køb hus i Kroatien - omkostninger du skal overveje

Når du køber hus i Kroatien, vil du typisk have udgifter til en ejendomsmægler, der som udgangspunkt opkræver 3% af ejendommens pris. Desuden skal du betale 3% af ejendommens pris i ejendomsoverførselsskat. Dertil kommer diverse gebyrer, som typisk er i størrelsesordenen 270 - 670 € (svarende til 2.000 - 5.000 kr.)⁷

Hvordan betaler man ejendomsskat i Kroatien?

Der opkræves ikke ejendomsskat i Kroatien.⁸ Det kan være medvirkende til at gøre det mere attraktivt at købe en feriebolig i Kroatien end i nogle af de lande, der traditionelt har været populære blandt danskerne som fx Frankrig, hvor ejendomsskatten kan udgøre et betydeligt beløb.

Undgå dyre vekselgebyrer, når du vil købe hus i Kroatien

Når du køber fast ejendom i Kroatien, vil du formentlig flytte en stor sum penge, som også skal veksles fra danske kroner til euro.

Når transaktioner foretages via en traditionel bank, vil du normalt betale en forhøjet kurs samt gebyrer, så banken kan tjene penge på transaktionen. Det kan derfor være en fordel i stedet at benytte Wise, når det er muligt. Hos Wise tilbyder vi vores kunder at veksle til middelkursen for at sikre, at transaktionerne er så billige som muligt, og du kan få konto detaljer til euro.

Når du foretager en overførsel, får du desuden oplyst vores gebyrer med det samme, så du ved præcis, hvor mange penge der rent faktisk når frem til modtageren, og at der ikke opkræves yderligere gebyrer på et senere tidspunkt.

Forskellen på valutakurser kan virke ret ubetydelig, men når man sammenligner de faktiske tal og ser, at der fra den ene bank til den anden er en forskel, så kan det hurtigt løbe op, når man skal veksle større beløb.

Købe hus i Kroatien - trin for trin

1. Søg på ejendommen i ejendomsregisteret og tjek dens størrelse, formål, ejerens navn og andre relevante oplysninger.
2. Tjek ejendommens zoneoplysninger, dvs. om den ligger i en bolig- eller landbrugszone ved at henvende dig til Administrative Department for Construction and Spatial Planning. Som udenlandsk statsborger skal du derefter anmode om et certifikat der bekræfter at ejendommen ligger i en boligzone.
3. Din advokat vil typisk forberede salgskontrakten, herunder forslag til depositum og købsvilkår. Depositum (oftest 10%) betales af køberen. Aftalerne notariseres af en notar.
4. Når justitsministeriet godkender købet, skal du betale diverse skatter og gebyrer, som typisk løber op i 6 - 7% af prisen. Det drejer sig bl.a. om ejendomsoverførselsskat på 3% af ejendommens pris samt notargebyrer og administrative gebyrer (typisk 270 - 670 euro i alt - svarende til 2.000 - 5.000 kr.). Bruger du en ejendomsmægler betaler du desuden deres provision, som er i størrelsesordenen 3% af ejendommens pris.
5. Registrér ejendommen ved at henvende dig til matrikelregisteret med de relevante dokumenter, herunder en notariseret salgskontrakt, et skattefritagelsescertifikat og et registreringsgebyr. Derefter modtager du en ejerattest eller et skøde. Denne proces håndteres typisk af den notar, der håndterede salgskontrakten.⁹

Hvor kan jeg finde et hus i Kroatien?

Hvis du har meget specifikke ønsker til beliggenhed og ejendomstype, så kan du naturligvis kontakte en kroatisk ejendomsmægler der opererer i dit ønskede område og høre om de har boliger til salg, som lever op til dine ønsker. Ellers kan du starte, som de fleste vil gøre, nemlig online.

Led efter et hus hos online ejendomsmæglere

Det er nemt at gå online for at få et overblik over det udvalg af boliger der findes i dit foretrukne område og se hvordan prisniveauet er.

Du er ikke begrænset til at lede efter boliger hos kroatiske ejendomsmæglere. Eftersom der er forholdsvis stor efterspørgsel på boliger i Kroatien, især ferieboliger, så er der også en del udenlandske ejendomsmæglere, der opererer på det kroatiske boligmarked, og hvis du ikke behersker sproget og/eller gerne vil have hjælp til at navigere på det kroatiske boligmarked, så kan det være en fornuftig løsning.

Hvordan får jeg et lån til at købe hus i Kroatien?

Det er muligt at låne til et hus i Kroatien i en dansk bank, men det kræver typisk, at du stiller en dansk ejendom eller tilsvarende som sikkerhed. Hvis du ikke har mulighed for dette eller ønsker en anden løsning, så kan du låne penge i Kroatien.

Lån penge i Kroatien

Ja, du kan optage et lån i Kroatien. Du kan låne op til 60 - 70% af ejendommens pris. Det kan dog være lidt mere kompliceret, renterne kan være højere end i andre europæiske lande, og kravene kan variere fra långiver til långiver.¹⁰

Købe hus i Kroatien - Tips og ting du skal være opmærksom på

Det er vigtigt at du overvejer om det er det rigtige for dig at købe hus i Kroatien. Kroatien byder på relativt lave priser i forhold til andre lande, men den fordel kan muligvis opvejes af den mere bureaukratiske proces det er at købe en bolig i Kroatien.

Nogle af fordelene ud over de relativt lave boligpriser er, at der - i nogle områder - er et stort marked for at udleje sin bolig til turister og at ejendomspriserne i de populære områder er stigende.¹¹

Det er også vigtigt, at du er opmærksom på, at du skal betale dansk ejendomsværdiskat, når du ejer fast ejendom i udlandet. Du skal selv registrere, at du har købt en ejendom i udlandet og beregne dens handelsværdi.¹²

Opsummering - husk dette!

• Som dansk statsborger kan du som udgangspunkt frit købe fast ejendom i Kroatien.
• Der løber en del udgifter på, ud over boligens pris, når man køber fast ejendom (bl.a. ejendomsoverførselsskat, gebyrer samt udgifter til notar).
• Find en god ejendomsmægler og overvej at opsøge vejledning hos en advokat med speciale i kroatisk ejendomsret.
• Den største faktor når det kommer til økonomi er valutakursen. For at undgå at tabe penge, når du skal veksle, kan du anvende Wise, som tilbyder dig markedets middelkurs.

Du kan spare penge og oprette en multivalutakonto, hvor du kan nyde godt af lave afgifter, billige valutakurser og modtage og sende euro fra din konto ligesom de lokale i Kroatien. Du kan nemt bruge Wise appen, og du kan også bestille et Wise betalingskort.

Registrer dig gratis hos Wise

Kilder senest tilgået d. 7/2 - 2025