¿Un extranjero puede comprar una propiedad en Chile? Lo que necesitas saber

Chile es un país atractivo para inversiones extranjeras y además ofrece un entorno legal favorable para la adquisición de propiedades, ya sea con fines residenciales o de inversión.

En este artículo podrás encontrar una guía detallada sobre los requisitos, el proceso de compra, opciones de financiamiento y consideraciones posteriores para extranjeros interesados en el mercado inmobiliario chileno.

Requisitos para comprar una propiedad en Chile como extranjero

Si bien Chile no impone grandes barreras para que los extranjeros compren propiedades, existen ciertos requisitos administrativos y fiscales que deben cumplirse para llevar a cabo la operación de forma legal y segura. A continuación, puedes ver los principales aspectos que debes tener en cuenta antes de iniciar el proceso de adquisición.

Rol Único Tributario (RUT)

Para comprar una propiedad en Chile siendo extranjero, el requisito indispensable es la obtención del Rol Único Tributario (RUT), el número de identificación fiscal requerido para realizar cualquier transacción en Chile.

Este número es otorgado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) y puede ser solicitado por cualquier persona natural extranjera, sin necesidad de tener visa o residencia definitiva. Los requisitos básicos para obtenerlo son:

• Pasaporte vigente.

• Designación de un domicilio en Chile (puede ser el de un abogado o representante).

• En algunos casos, se requiere nombrar un representante legal con domicilio en el país.

El trámite se puede realizar de manera online, presencialmente en oficinas del SII o por medio de un apoderado mediante un poder notarial.

Visa o residencia (no obligatorio)

En Chile no es necesario poseer una visa ni residencia para comprar una propiedad. Esto significa que incluso turistas pueden adquirir inmuebles.

De todas formas, si el comprador desea acceder a un crédito hipotecario, establecer un negocio o generar rentas, contar con residencia temporal o definitiva puede facilitar significativamente estos procesos.

Designación de un representante en Chile

En el caso de que la propiedad adquirida vaya a generar renta, el Servicio de Impuestos Internos exige que el extranjero designe un representante con domicilio en Chile para efectos de cumplimiento tributario. Este representante será responsable de declarar y pagar los impuestos derivados de los ingresos por arriendo, además de representar al dueño extranjero ante las autoridades fiscales chilenas.

¿Cómo puede un extranjero comprar una propiedad en Chile?

Como habrás visto en la sección anterior, el proceso para la compra de una propiedad por parte de un extranjero no es complejo, pero al ser una transacción tan significativa, es fundamental actuar con precaución y contar con el respaldo adecuado. Cada etapa tiene sus particularidades, y conocerlas te permitirá evitar errores costosos y asegurar que todo el procedimiento se desarrolle sin contratiempos. Aquí tienes los principales pasos a seguir:

Investigación y búsqueda

El primer paso lógico para un extranjero que desee comprar una propiedad es entender el mercado inmobiliario chileno. Puedes investigar ciudades, barrios, niveles de seguridad, infraestructura, accesibilidad a servicios, valorización del suelo y rentabilidad esperada si se trata de una inversión. Existen portales inmobiliarios como Portal Inmobiliario, TocToc o Yapo.cl que te permitirán explorar las opciones disponibles.

También contar con un agente inmobiliario local te facilitará interpretar los precios y encontrar oportunidades reales.

Obtención de asesoramiento legal

Es altamente recomendable que contrates a un abogado con experiencia en derecho inmobiliario chileno, ya que el puede ayudarte a:

• Revisar que la propiedad esté inscrita correctamente.
• Verificar que quien vende es el dueño legal.
• Asegurarte de que no existan deudas, hipotecas, litigios o prohibiciones.
• Redactar o revisar el contrato de compraventa.

El abogado también puede ayudarte con la obtención del RUT y con los trámites ante el SII si la propiedad genera ingresos.

Due diligence

Este proceso consiste en verificar el estado legal y financiero de la propiedad y es fundamental para evitar fraudes o problemas legales posteriores. El mismo puede incluir:

• Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces.
• Certificado de hipotecas, gravámenes, embargos y prohibiciones.
• Certificados municipales: de no expropiación, pago de contribuciones y permisos.
• Revisión del historial del inmueble (al menos 10 años).

Compra del inmueble

Con la propiedad elegida y todos los documentos en regla, llega el momento clave: formalizar la compra. Esta etapa no solo implica el pago del inmueble, sino también los pasos legales esenciales para asegurar que el traspaso de dominio se realice correctamente. Las etapas principales de este proceso de formalización son:

Firma de Escritura: El contrato se firma ante notario público. En este documento se formalizan los términos acordados y el pago del inmueble.

Pago: El pago se puede realizar a través de vale vista, transferencia bancaria o custodia notarial. Para extranjeros fuera de Chile, los fondos pueden provenir del exterior, pero es altamente recomendable hacerlo a través de bancos con operaciones internacionales.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: La propiedad quedará legalmente a nombre del comprador una vez inscrita la escritura en el Conservador correspondiente. Este paso puede demorar entre 1 a 3 semanas.

Financiamiento a extranjeros para comprar una propiedad en Chile

Las opciones de financiamiento disponibles para extranjeros en Chile dependen sobre todo de si el solicitante es residente en el país o no:

Crédito hipotecario para extranjeros residentes

Muchos bancos en el país otorgan créditos hipotecarios a extranjeros con residencia temporal o definitiva en Chile. Las condiciones generales para solicitarlos son:

• Tener cédula chilena vigente.
• Acreditar ingresos mediante contrato de trabajo en Chile o declaración de renta.
• Tener buen historial financiero y no figurar en registros de morosidad.
• El monto del crédito puede cubrir hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad.

Crédito hipotecario para extranjeros no residentes

Para quienes no residen en Chile, acceder a financiamiento bancario es más difícil, pero no imposible. Algunos bancos (por ejemplo el Banco de Chile) ofrecen créditos especiales para no residentes, aunque con mayores requisitos:

• Se exige un pie más alto (del 40% o más).
• Comprobación de ingresos y patrimonio en el país de origen.
• Documentación traducida y legalizada o apostillada.
• Mayor tasa de interés que para residentes.
• En muchos casos sólo disponible con el fin de vivienda.

La alternativa restante es recurrir a financiamiento internacional, como préstamos personales en el país de origen o el uso de capital propio.

Aquí tienes una breve tabla comparativa entre las opciones de financiamiento disponibles:

Consejos posteriores a la compra del inmueble

• Registrar la propiedad en el SII: Si la propiedad generará ingresos, es necesario registrarla en el Servicio de Impuestos Internos y cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes.

• Mantenimiento y administración: Si no se residirá en Chile, se debe considerar contratar una empresa de administración de propiedades para el mantenimiento y gestión de arriendos.

• Seguro de propiedad: Es siempre recomendable asegurar la propiedad contra riesgos como incendios, terremotos y robos.

• Revisión periódica de impuestos: Es fundamental antener al día el pago de contribuciones y otros impuestos asociados a la propiedad para evitar sanciones.

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